Vyplatí se investice do bytů?

V dřívějším článku jsem se zmínil o tom, že mým cílem do budoucna není pouze webový online svět ale rád bych také přešel do offline světa a chci koupit nějaké byty k pronájmu. Musím se přiznat, že jsem docela nečekal jak velkou vlnu reakcí, že to nemám dělat vyvolám ale našla se spousta lidí, která mě od tohoto odrazovala. Hlavní argumenty se točily okolo toho, že cena bytů klesá a že je kolem toho spousta práce s malým ziskem.

Všechno to mě donutilo začít hleda další informace ještě usilovněji. A stejně jsem nakonec došel k závěru, že nějaké ty byty koupím. Tady je několik důvodů proč.

Nemovitosti udržují hodnotu

Možná je pravda, že cena bytů momentálně klesá jenže v dlouhodobém horizontu se dá myslím předpokládat, že se ceny opět zdvednou a vyrovnají svůj pokles. I kdyby se tak nestalo, tak mám několil důvodů proč investovat právě teď.

  • Cena bytů neklesá zas tak drasticky (když to vezmu např ve srovnání s akciemi ČEZU)
  • Kdy jindy investovat do bytů než když je trh v krizi?
  • Hypotéky jsou velice nízké, tak proč toho nevyužít?
  • Bydlet se musí vždycky.

Hlavně bych chtěl zdůraznit, že nákup bytů považuji za dlouhodobou investici, kdy mě dočasné výchylky zas až tak netrápí.

Dokážu ovlivnit velikost mých zisků

Samozřejmě že velikost svých zisků dokážu změnit jen v rámci nějakých mantinelů ale jsem schopný ovlivnit to jaké tam mám lidi, za kolik to pronájímám, kolika lidem to pronajímám apod. V součtu můu ovlivnit můj zisk. A kdybych došel k závěru, že to nemá smysl, tak byt mohu prodat.

Naproti tomu je investice do akcií, kdy vezmu své peníze něco za ně koupím a čekám jaké mi příjdou dividendy. Tento přístup mi příjde poměrně nejistý. Od okamžiku kdy koupím akcii, tak já sám nemůžu udělat nic pro to aby výnos z dividendy byl větší a jen čekám co se stane. Jednoho krásného dne se třeba přestane vyplácet úplně a co s tím já zmůžu? … nic.

O spekulativní nákup a prodej se mi nejedná. Chci v zásadě jen pasivní příjem.

Jakým stylem chci nakupovat byty?

Já mám rád když mám nějakou tu jistotu ve svých investicích. A stejně tak chci mít jistotu, že se mi peníze investované do bytů vrátí a nakonec začnou generovat další zisk. Takový zlom kdy by k tomu mělo dojít plánuju na dobu zhruba patnácti let. Záleží vždy ale byt od bytu.

Co se financovaání týče, tak nákup hci vždy financovat z části ze svých prostředků a z části z hypotéky. Proč těch levných hypoték nevyužít že? :-) V zásadě mi jde vždy o to abych se dostal na nějakou rozumnou hodnotu splátky po dobu desti let, kterou bude snadné sehnat od nájemníků. Během doby splácení hypotéky nečekám nějakou extra návratnost. Možná jen nějakou tisícovku za byt. To hlavní příjde po splacení hypotéky.

Byty chci kupovat postupně. Jeden po druhém abych se nedostal nikdy do stavu kdy budu mít byt a nebudu mít nájemníky. Hlavní způsob monetizace zatím vidím v pronájmu jednotlivých pokojů pro studenty. Klasické spolubydlení. Na jednu stranu s tím bude asi víc práce ale na druhou stranu si myslím, že shánění nájemníků bude mnohme snadnější než kdybych chtěl pronajmout celý byt. Ale třeba to je jen má domněka. Plánuju schůzku s realitní makléřkou a poptat se.

Další cesta jak eliminovat riziko vidím v tom, že při koupi nového bytu se do něj nejprve vždy nastěhuju sám. Seženu další podnájemníky. Oťuknu si je zjistím co jsou zač a teprve po té z bytu odejít. Buď do nového nebo třeba k přítelkyni nebo tam vždy zůstat do doby než budu mít na další byt.

Výdělek

Očekávaný výdělek za jeden byt se odvíjí hlavně od toho kolik bude mít pokojů čili podnájemníků. V době kdy se bude platit hypotéka, tak počítám maximálně tak z tisícovkou za měsíc. Jakmile bude hypotéka splacena, pak očkávám 4000 – 7000 za jeden byt. Ten rozptyl je poměrně vysoký. Ono vždy záleží na konkrétním kuse. Někdy je drahý fon oprav jindy zálohy a tak podobně. Konkrétní výtěžek ukáže až čas.

Každopádně se mi nejdená o byt byznys, který mi bude za dva roky vydělávat desetitisíce. Beru to hlavně jako peníze z jistých zdrojů a také jaké mé důchodové pojištění a to si myslím že splňuje velice dobře. Abych pravdu řekl, tak nevím o lepším místě než o nemovitostech, kam bych dal bezpečně své peníze a ty by se mi zhodnocovaly.

 
Příspěvek byl publikován v rubrice Úvahy. Můžete si uložit jeho odkaz mezi své oblíbené záložky.

43 komentářů u Vyplatí se investice do bytů?

  1. Radek napsal:

    Myslím, že to není špatný ale jako všechno to nebude zadarmo. Tady ta metoda může určitě dobře fungovat, když bude byty sledovat a budeš o nich vědět něco víc, tak můžeš vychytat výhody a nevýhody. Je to ale běh na dlouhou trať a 10 let je pro mě až moc dlouho…

    • Bronzi napsal:

      Asi je to běh na dlouhou trať ale na druhou stranu co s penězi? :-) Jinak díky za názor.

      PS. Sorry, že reaguju až tak pozdě ale krapet jsem si rozbil notebook a neměl jsem teď moc možností dostat se k PC.

      • No, já bych přece jen nezavrhoval ty dividendové akcie. Samozřejmě nemám na mysli pražskou burzu, kde je výběr téměř nulový, ale burzy v USA. Kvalitních firem, které mají mnohaletou historii vyplácení (a i navyšování) dividend jsou desítky. Většinou jde o lídry v daném sektoru (typu Intel nebo Johnson & Johnson, třeba), které s největší pravděpodobností nezkrachují. No a kdo má rád pořádnou diverzifikaci, může investovat do dividendových ETF.

        • Martin napsal:

          I české akcie mají co se týče dividendových titulů co nabídnout, podle mě se na Pražské burze vyskytuje pár slušně podhodnocených akcií..

          • Martin napsal:

            Taky bych dividendové akcie neodsuzoval a souhlasím že momentálně se najdou i na Pražské burze podhodnocené (otázka jak dlouho ještě Pražskou burzu budeme mít?). Každopádně byty jsou něco jiného, jejich hodnota většinou nekolísá a pro větší částky se jedná o relativně stabilní zajištění. Každopádně 7.000,- na jeden byt mi přijde přinejmenším optimistické, započítal jsi daně, opravy (nájemníci se k bytům většinou nechovají nejlépe) a další investice do údržby? Samozřejmě také záleží jestli je byt někde v paneláku, činžáku, nebo třeba v dvojdomku. Pokud je v domě i více jiných majitelů tak samozřejmě odpadá spousta starostí s údržbou a opravami, pokud bys koupil celý dům tak je toho zařizování víc…

  2. 877 napsal:

    Investice do bytů se určitě vyplatí, a kdo říká, že ne tak to buď neumí nebo lže. Mám známého který si postavil byznys na investicích do bytů – avšak trochu jinak. Kupuje byty nebo bytové domy v neexkluzivních lokalitách za pakatel a pronajímá je „sociálně slabším“. Někdo může namítat, že sociálně slabší nejsou spolehliví nájemníci, ale opak je pravdou – podpora těmto lidem chodí pravidelně. ;) I návratnost investice bývá většinou kratší, i když je s tím možná o něco více práce. Ale kdo by nechtěl bytový dům o 12 bytech za 800k že? :)

    • Bronzi napsal:

      To je zajímavá cesta. Za 800 000 mít 12 bytů je hodně pěkné. Kde takové byty sehnat? :-)

      • Jakub Vedral napsal:

        např. sever čech… :-) ale stejně je to poměrně riskantní, dávky sice chodí pravidelně, ale aby se příspěvek na bydlení ocitl na Vašem účtu nemusí být vždy úplná samozřejmost a někteří nájemníci se poměrně složitě vystěhovávají…

  3. Inwebstor napsal:

    Super rozhodnutí :) – Být tak šikovný jako Ty a mít Tvé příjmy, tak se taky na ten svůj ČEZ taky vykašlu (aspoň na nějakou dobu) a jdu do nemovitostí, souhlasím, že nad takovou investicí má člověk mnohem větší kontrolu.

    Jestli se můžu zeptat:
    Chceš je kupovat jako fyzická osoba nebo na firmu?
    V jakém městě chceš investovat? Praha nebo mimo Prahu?
    Chápu správně, že chceš nastavit splatnost hypotéky jen na deset let? Tj. po deseti letech že bys měl celý byt splacený?
    Když chceš využít aktuálních nízkých sazeb, s jakou dobou fixace počítaš?

    • Bronzi napsal:

      První byt bych koupil na sebe. Dál si hraju s myšlenkou, že bych si na to udělal s.r.o kdybych do toho chtěl jít fakt naplno. Zatím to beru spíš tak, že si někam uleju prachy a něco z toho budu mít. neberu to jako můj core byznys.

      Zatím chci něco koupit tady v Ostravě.

      Ano hypotéku chci mít na 10 let nejdéle. S možností doplatit jí dříve.

      Počítám s fixací na 3-5 let. Možná spíš 5. S tím že ideálně bych po pěti letech chtěl tu hypotéku doplatit.

      PS. Sorry, že reaguju až tak pozdě ale krapet jsem si rozbil notebook a neměl jsem teď moc možností dostat se k PC.

  4. Mamusha napsal:

    U nás jsou v poslední době s pronájmy dost potíže, není možné sehnat solventní a spolehlivé podnájemníky. Pak také můj kamarád za poslední dva roky pronajímaný byt po nájemnících musel opravovat, byly dost zdevastované a to tak že počáteční kauce proti ceně oprav byla směšná. (kauce řád tísíce a opravy řád statisíce). Mě se to jeví v současné době jako hodně rizikové, ale možná že ve větších městech je situace lepší. Ano lákává je nízká cena hypoték, na druhou stranu pronajatý byt jsou také další starosti.

    • Bronzi napsal:

      Plánuju právě byty v Ostravě, kde jsou velké školy Ostravská univerzita a VŠB, takže studentů sem bude proudit spousta. A co se výbavy týče, tak tam nehodlám dávat nic moc drahého. Riziko zničení si uvědomuju.

  5. vB napsal:

    Kéž by to fungovalo tak, jak píšeš :-) Studenti půjdou ceně a je u nich velká fluktuace, protože nemají závazky. Určitě bych nabízel k pronájmu celý byt a ne jednotlivé pokoje. Když vypadne jeden nájemník, ti zbývající si budou muset najít nového vlastními silami. Nejlepší motivace, pokud nebudou chtít platit víc nebo bydlet s někým koho jim seženeš. Dále nevidím důvod s podnájemníky nějaký čas bydlet, protože si tím nijak nezaručíš, že další měsíc neodejdou nebo nezačnou problémy s placením. K tomu uvažovat o hypotéce, když tvůj zdroj příjmů je (pokud se nepletu) prakticky z Adsense, tak tomu říkám slušná ruleta… Osobně bych do začátku raději šel do garáží. Menší pořizovací cena, skoro žádná údržba, větší šance sehnat dlouhodobého nájemníka.

    • Bronzi napsal:

      S fluktuací počítám. Proto píšu že s tím bude asi víc práce. Na druhou tranu si myslím, že studenti budou vždy.

      Můj příjem není jen s podnikání. Hypotéku chci nastavit tak abych jí utáhl i z jiných zdrojů.

      Co se garáží týče, tak o nich jsem už taky přemýšlel ale nějak se mi zdá, že ty garáže budou složitější. Možná je to jen můj pocit. Mohli bychom třeba někdy pokecat jak to chodí s garážemi? :-)

  6. drago napsal:

    Fandím ti, ale nevím nevím. Studenti ti budou platit jen když budou ve škole, takže budeš mít měsíce bez příjmu. Je rozdíl investovat do prázdného bytu a pak do obyvatelného. Chce to i TV, internet, nábytek. Ještě mě napadlo, že to budeš muset mít i kvalitně pojištěné pro všechny případy.

    Jestli by se nevyplatilo spíše někde koupit barák s pozemkem u cesty (tam nikdo nechce bydlet). Na dvůr nechat postavit velkou billboard, stodolu pronajmout jako skladiště a v domě udělat virtuální kanceláře :)

  7. Pepa napsal:

    Bronzi, máš to pěkně rozmyšlené, tak věřím, že se Ti bude dařit minimálně stejně, jako u AdSense.
    Sám jsem se stejnou cestou chtěl taky ubírat, ale s tím, jak všichni straší s přemírou dostupných bytů nevím, zda nemovitosti nejsou rizikem… Kam pak ale s penězi, když je člověk nechce všechny utratit?

  8. Fotodoma napsal:

    Známý si už pomalu dvacet let buduje pasivní příjem nákupem a pronajímáním garáží. Autům prý nemusí zajišťovat náhradní bydlení, když mu nájemníci neplatí :-)
    Po problémech s nájemníky se přednedávnem pustil do vlastního podnikání a uvolněné garáže využívá jako skladiště. Založil si velkoobchod s rakvemi a jeho heslem je: „Narodit se můžeme, ale…“

  9. Adam napsal:

    Tak mi to nedá a musím reagovat. Rád bych se pozastavil nad něčím, co tu vůbec nezaznělo. Jedna věc, je koupit byt. Druhá věc, jak je ten byt starý a jak vypadá. Jako myslet si že koupíš byt z r. 80 v původním stavu, klidně 4+1 a čekat že se tam pohrnou studenti za 10 litrů měsíčně je dle mě úplně mimo. Takže kromě ceny nemovitostí si připočti co cca 8 let rekonstrukci toho bytu, aby nějak vypadal. Přece nebudeš mít 15 let stejný byt, po X nájemnících. Jak asi tak může vypadat byt po nájezdu studentů… No a teď si sečti zisk bytu – hypotéka -rekonstrukce a výsledek je… Další věc je stáří. Máme rok 2013 tzn. že některé byty jsou již dnes na hranici své životnosti. To že se to lidí snaží zachránit revitalizaci je sice hezké, ale z praktického hlediska „rozpadu“ naprosto irelevantní. Říkáš investice cca 10 – 15 let. tzn. rok 2030. Ten byt bude mít stáří řekněme 50 let a ty pořád doufáš, že za 50 let starý byt ti pak dá někdo něco extra ? (ano může být další bublina, ano lidi musí bydlet ) a teď se na to podívej jako bys ty kupoval bydlení pro sebe ? Koupíš za 1 milion byt, který je 50 let starý ? v bůhví jakém stavu ? Já ne. Je to jen můj názor, protože jsem nad investicí do bydlení taky přemýšlel, jen si to člověk musí fakt 2x spočítat. Kdybych měl ty peníze , přesto všechno co jsem napsal, bych si jeden byt koupil. Jednak člověk nikdy neví co ho v životě potká a na co se mu může hodit a když nic, můžu ho dát jednomu z potomků. Ale jako investici… děkuji ne. Pozemky – tak to je úplně jiná liga. Tam jsou peníze dobře uložené a cena pozemků jen a jen poroste.

    • Bronzi napsal:

      Díky za názor. Napsal jsi spoustu zajímavých postřehů, nad kterým je dobré se zamyslet.

      Pozemky určitě udrží hodnotu ale zase nebudou generovat pasivní příjem. U těch bytů to lze.

  10. Realiťák napsal:

    Pekne plany, ale…

    1. populace stale klesa a novych nemovitosti pribyva = cena bytu (zvlaste tech starsich) bude stale uz jen klesat (bublina zpusobena silnymi rocniky tzv. Husakovych deti se uz pravdepodobne nebude opakovat)

    2. sehnat studenty do bytu je umeni, s tim ti realitni makleri moc nepomuzou (studenti totiz jejich sluzeb nevyuzivaji mimojine aby nemuseli platit provizi)

    3. pri neplaceni jsou velke problemy s vystehovanim lidi z bytu (stat haji zajmy najemnika i na ukor pronajimatele) muze se stat, ze ti najemnici nebudou platit, ale ty jim budes povinen platit jeste energie a sluzby

    4. potrebujes velmi kvalitni smlouvu o najmu, kterou ovsem necekej od realitni kancelare a ani vetsiny pravniku (pouzivaji jakesi univerzalni vzory) a kdyz uz takovou smlouvu ziskas, pohoris v pripade sporu na delce soudniho sporu = cas je v tomto pripade tvuj nepritel, nebot neses celou dobu naklady spojene s bytem a vymahat dluh v pripade vyhry po najemnikovi je ztrata casu,… Byt, resp. pokoje muzes pronajimat i bez smlouvy, tim sice predejdes vyse uvedenym potizim ale zaroven je to za hranou zakona,…

    5. mohl bych jeste dlouho pokracovat,…

    Z hlediska pomeru cena/vykon je lepsi investovat Fandorovsky do garazi, kdy neni problem dosahnout zhodnoceni i vice nez 10% za rok a to bez starosti. Pri vice garazich se rozlozi riziko a navic v pripade potreby penez staci prodat kteroukoliv z nich. O garaze je stale stejny zajem a jejich cena neklesa,… Osobne uz investuji pouze do komercnich nemovitosti v centrech mest nad 10tis. obyvatel :-)

  11. MzK napsal:

    Zrovna též plánuji „investovat“ do bytu. A už mám i sehnaného nejspolehlivějšího nájemníka, kterého jsem si mohl přát. Totiž sebe samotného.
    Náklady mi sice vzrostou, ale potřeba bydle je silnější.
    Když bude měsíčně zbývat dostatečná rezerva, koupil bych ještě jeden, pro pasivní příjem.

    • Bronzi napsal:

      Zhruba stejně to plánuju i já. S tím že v jednou z bytů bych sám bydlel a měl k tomu 2 až 3 pro pasiv.

      • Zuzi napsal:

        Vážený pane Bronzi, no tak vidíte vy jste se rozhodl byty kupovat a já zrovna jeden prodávám :-) ne, že bych tím něco naznačovala, ale třeba budete mít zájem! Vytvořila jsem inu stránku, na které je myslím zatím dostatečné množství informací, a postupně je hodlám doladit k úplné informovanosti případného zájemce. Upozorňuji že stránka je jen a jen o jediném bytu v Lukově. Pokud Vás to nijak neosloví, třeba byste mě mohl poradit v čem se stala u mne a mého bytu chybka?

  12. Z empirickych skusenosti mozem odporucit brat do uvahy pri rozhodovani okrem spomenutych este nasledovne veci:

    1. Pravidelne upravy/upravy bytov zozeru naozaj radovo viac penazi ako pocitate.
    2. Majitelia bytov si napr. odsuhlasia na schodzi zateplenie/vymenu rozvodov/rozbije sa vytah a pod = vyssie naklady do fondu oprav.
    3. S najomnikmi su naozaj vacsie problemy ako ocakavate + sudy trvaju dlho, stoja vela a nakoniec sa aj tak k svojim peniazom niekedy nedostanete (niet co zobrat)
    4. Zmena zákonov sa Vas moze silne dotknut – napr. v SK treba z prijmov z najomneho platit dan, socialne aj zdravotne poistenie (vitajte v CSSR :)
    + si samozrejme nemozete dat do nakladov opravy/upravy
    5. Mozu prijst mimoriadne vysoke majetkove dane – v SK zaznievaju volania socanov po az 2% rocnej dani z nehnutelnosti (t.j. pri byte za 1M Kc by ste platili dan z nehnutelnosti 20000 Kc – prirodzene okrem ostatnych dani).
    6. Nehnutelnosti su dost nelikvidne (ak chcete pri predaji ziskat rozumnu sumu).

    Kazdopadne drzim palce!

  13. Elko napsal:

    Já jsem měl byt (3+1 nezařízený) 3 roky, každý rok v něm bydlel jiný nájemník. První rok jsem měnil kotel (50 tisíc), nájemníci ( rodina 2 děti) se odstěhovali. Další nájemníci byli 2 důchodci, po roce na začátku února řekli, že se na konci měsíce stěhují. Že je ve smlouvě výpovědní lhůta 2 měsíce? Koho by to zajímalo. Poslední nájemníci vydrželi rok, pak mi došla trpělivost a byt jsem prodal.
    Byty řešit jedině přes nějakého placeného správce, který udělá špinavou práci, tahat z lidí kauce, tvrdě stát za právy majitele. Je otázka, kolik peněz pak zbyde do zisku.

    • Realiťák napsal:

      no moc peněz už potom nezbyde,… :-)

    • Dana napsal:

      no, chybama se člověk učí, taky jsem na spoustu věcí doplatila, když dvouměsíční výpovědní lhůta, tak taky dvouměsiční kauce, pak se člověku nemůže nic stát. jinak to je celkem normální, že se takhle střídaj lidi, mě se někdy střídali i třikrát do roka, i tak se to ale vyplatí, nic není úplně bez práce, s nemovitostma jsou vždy starosti, to je jasné. Ale taky jsem jeden byt prodala, protože to byl hrozně starý barák a furt se muselo něco opravovat a to je pak fakt, že se to tolik nevyplatí, ale i tak jsem na tom rozhodně neprodělala, šlo spíš o to, že jsem byla v zahraničí a všechny starosti s tím spojené zůstavali na mém otci a já už ho tím nechtěla zatěžovat, jinak bych asi neprodala. Spousta věcí člověku při koupi nedojde, zkušenosti se sbírají postupně no..

  14. Looky napsal:

    Já bych investici do nemovitostí neviděl jako špatný nápad. Současný stav realitního trhu tomu přímo vybízí. levnější už to asi nebude a pokud koupíš byty ve větším městě (nejlépe samozřejmě Praha) a v nějaké pěkné lokalitě, tak to může jít pouze nahoru. Určitě není od věci kupovat i menší byty v blízkosti vysokých škol nebo u kolejí, kde jsou študáci a ty potřebují vždycky někde bydlet. Fandím ti.
    Jo a určitě jedna z nejlepších variant jak nevít peníze na účtu, kde jen ztrácí hodnotu. Zajímavá je jistě i investice do umění a starožitností.

  15. Andre napsal:

    Dlouho nebyl článek, copak se děje?

  16. Tomáš napsal:

    Ahoj Bronzi, copak se děje? Budeš pokračovat v tomto blogu? Přibude další report? Asi všechny by zajímalo, jak se tvé weby a příjmy z nich vyvíjí.

  17. Ota napsal:

    Investici do bytů na pronájem sám provozuji. Výnos není samozřejmě jako v kasínu, ale úplně stejně jako Vám mi jde o pasivní příjem v budoucnu.
    Moje postřehy, na které jsem postupně přišel:
    1. Plánujete použít úvěrovou páku, dobře si spočtěte její parametry. Předčasné splacení v době fixace výnos této páky spíše snižují.
    2. Daň z příjmu – zásadně ne paušálem, uplatněte daňové odpisy i úroky, daň vám vyjde nulová.
    3. Pozor na více nájemníků v jedné smlouvě, to je právní riziko.
    4. Jak už padlo, smlouvy od realitek a z internetu jsou nepoužitelné, většinou obsahují protiprávní ujednání.
    5. Nastavte cenu nižší než tržní, z přetlaku zájemců si vyberte toho nejdůvěryhodnějšího. Je zásadní mít byt obsazený a to spolehlivým nájemníkem.
    6.Pozor na pronájem cizincům, zkomplikujete si tím případný soudní spor.
    7. Také jsem chtěl vlastnit přes s.r.o., ale z daňového pohledu mi to nedává smysl. Rád se nechám poučit, jak na to.
    8. Nastudujte si zákon o nájmech bytů, nespoléhejte na popularizující články. Je nutno držet finanční rezervu na závady v bytě, dle zákona je musíte opravit hned.
    9. Pozor na fond oprav a fungování SVJ. A družstevním bytům se vyhýbám úplně.
    10. A není to bez práce. Opravy v bytě, smlouvy, komunikace s SVJ, daně..

  18. Alex napsal:

    Zdravím, nejdříve děkuji za spousty skvělých informací, co se týče marketingu na i-netu. Na tento blog mě upozornil Drago, který mi doporučil tento blog hlavně kvůli motivaci a musím mu dát za pravdu, články jenom hltám. Ale abych napsal něco také k nemovitostem, tak musím přiznat, že stejně tak jako ty, cítím, že se to vyplatí. Nejde jenom o výdělek, ale jde také o to mít peníze bezpečně uložené např. na důchod. Nevím jak ty, ale mně pilíře nezajímají, způsob života dnešní společnosti moc nepřispívá k důvěryhodnosti systému, kterému bych měl věřit, že mi vyplatí nějaký mrzký důchod. Takže také zvažuji vrazit peníze do nemovitosti, ale asi na rozdíl od tebe bych neinvestoval do bytu, ale do domu. Přeci jenom vlastníš pozemek a domeček, žádný fond oprav. Partu zedníků, kteří zvládnou rekonstrukci do 1-2 měsíců a z ošlivé stodoly máš vilku z Beverly Hills. Mě tohle neuvěřitelným způsobem láká, takže škoda, že jsem nečetl tvůj blog dříve, mohl jsem Tě také okopírovat a teď už jenom nadávat zedníkům, že mi obložili koupelnu uplně na p.ču. Měj se ahoj.

  19. Tom napsal:

    K investici do bytů bych dodal ještě tolik:
    V dnešní době představuje poměrně solidní výnos s přiměřenou mírou rizika. Obě zmíněné proměnné jsou však závislé na mnoha faktorech, zejména:
    1) Lokalita – volil bych rozhodně větší města s univerzitami a také lokality blízko průmyslových zón a velkých podniků, které přitahují pracovní sílu.
    2) Pokud kupujete byt, zajímejte se o stav společných prostor domu, protože to je první věc, kterou budoucí nájemce uvidí. Pokud je okolí domu neuklizené, fasáda počmáraná a znečištěná, vstup do domu rozbitý, vnitřní prostory zanedbané a sklepy vlhké a v minulosti opakovaně vykrádané, nečekejte, že se Vám nájemci pohrnou.
    3) Zjistěte si co nejvíce informací o družstvu či společenství vlastníků, které dům spravuje. Co je obsahem stanov, jak se staví k podnájmům bytů, kolik činí úvěr, na jak dlouho je uzavřen. Dále je nutné zjistit, jestli jsou obyvatelé domu schopni se na něčem domluvit. Kolik činí odvody do FO a platby za vytápění. Je instalována regulace topné soustavy a poměrová měřidla.
    4) To jestli je byt v osobním nebo družstevním vlastnictví podle mých zkušeností nehraje roli. Osobně bych si dal pozor jen na malá bytová družstva (jednoho vchodu), kde vám moho pronájem pěkně znepříjemnit. U velkých SBD, která spravují tisíce bytů, podle mých zkušenosti velká rizika nejsou.
    5) Pokud chcete mít na pronájem více bytů, volte jedno lokalitu tak, abyste byty měli vedle sebe. Mít jeden byt v centru, druhý na okraji města a další v městě 30 km vzdáleném je nesmysl, na který časem příjdete sami.
    6) Jak psal výše Ota, cenu nastavte spíše na spodní hranici nabídkových cen, budete si moci z potenciálních podnájemníků vybrat.
    7) Podnájemníků se zeptejte na jejich zaměstnání, která vám mohou signalizovat budoucí výpadky v příjmech. Osobně bych byt nepronajímal etnickým menšinám, rizikem jsou také matky samoživitelky. Nejlepší zkušenosti mám pouze s dospělými osobami.
    8) Připravte se na to, že budete muset řešit spoustu provozních záležitostí, problémů a stížností, jako je nepřítomnost podnájemníka během odečtu vody / výměny plynoměru, pokládání pytlů s odpadky za vstupní dveře, poslech hlasité hudby v dopoledních hodinách a mnoho dalších prkotin.
    9) S podnájemníky komunikujte, a občas proveďte drobnou opravu nebo jim na opravu přispějte (pokud o to požádají). Utuží se tím korektní vztahy a podnájmeník má pocit, že se o byt staráte.
    10) Předtím, než se do pronájmu pustíte, určitě se poraďte s někým, kdo má v této oblasti zkušenosti. Nedoporučuji pouštět se do pronájmu bytů altruistům a lidem s ochranářskými sklony. Nedopadá to dobře.
    11) Pořádná smlouva je základ. Doporučuji poradit se s právníkem, který se této oblasti věnuje.
    12) Na základě mých zkušeností činí čistý výnos z pronájmu bytu v Ostravě (bez ohledu na jeho velikost; pronájímám 2+1 až 4+1) cca 6% p.a.
    Hodně štěstí a pronájmům zdar!

    • Ota napsal:

      Družstevní vlastnictví – pozor na to, že pokud vlastníte jinou nemovitost vhodnou k bydlení, družstvo má ze zákona možnost vám vypovědět nájem. Z tohoto důvodu mám vše v OV.
      Dále vidím jinak bod 5, byty mám úmyslně na různých místech. Pokud mi vedle jednoho z nich postaví nějaký problém, ostatních se to nedotkne.
      Jinak bezvýhradně souhlasím, funguje to, ale bez práce to není.

      Nemá někdo poznatky k vlastnictví přes s.r.o.? Mě zatím vychází lepší pronájem dle par. 9, ale rád se nechám poučit.

  20. Tom napsal:

    Pane Oto,
    děkuji Vám za postřehy. Prosím, buďte tak hodný a zkuste mi napsat, kde je uvedeno, že vlastnictví další nemovitosti je důvodem ke zrušení členství v bytovém družstvu. Nemíním to teď jako polemiku, spíše by mne zajímalo, kde přesně se něco takového píše.
    Mám zkušenost s velkým SBD, které spravuje skoro 10 tis. bytů a u kterého vlastním bytů hned několik (a nejsem jediný, kdo to tak má) a zatím se mi nestalo, že by mě chtěl někdo vyloučit. Jiná situace nastává u malých družstev zhruba do 100 bytů, tam jsou různé půtky a naschvály běžné.
    V bodě 5 s Vámi souhlasím, nicméně měl bych strach, že budou logistické potíže, čímž myslím zejména zbytečné cesty sem a tam.

    Mně osobně rovněž vychází pronájem dle § 9 a domnívám se, že zakládání s.r.o. by mělo smysl při větším počtu bytů, řádově nad deset (?). Ale je to jen moje doměnka, nikterak hlouběji jsem to neanalyzoval.

  21. Ota napsal:

    Tome,
    Obč. zákoník, paragraf 711, odst. 2 c).
    http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obcanzak/cast8h7.aspx

    Cituji:
    (2) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:
    c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
    Konec citace.

    Je potřeba si uvědomit, že „majitel“ družstevního bytu je pouze nájemcem. Vlastníkem je družstvo. Jak píšete, toto riziko je aktuální spíše v menších družstvech, nicméně riziko existuje a jeho důsledky mohou být fatální.

    Nejsem si jist, zda toto nemění nový OZ platný od 1.1.2014, k jeho detailnímu čtení teprve sbírám odvahu :-) .

  22. Tom napsal:

    Oto,

    velice Vám děkuji za fundovanou odpověď. Máte pravdu, tato možnost opravdu existuje.
    Díval jsem se i do OZ platného od 1.1.2014, kde se o vlastnictví více nemovitostí a jeho vlivu na výpověď nájmu nic nepíše.

  23. Peter napsal:

    Pronájem bytů není moc pasivní ;) Kromě vychytání textu smlouvy i KnowHow pronájmu je potřeba byty kontrolovat, občas někoho vyhodit, byt/pokoj po něm opravit (a opravu zaplatit). Na druhou stranu tady zmiňované odsouhlasení zvýšení fondu oprav na zateplení nebo výměnu oken lze zahrnout do zvýšeného nájmu. V každém případě byty jsou opravdu dlouhodobá investice a nákup na hypotéku lze doporučit jen ve velkých městech. Zas na druhou stranu v malých městech jsou ceny nízké.

  24. Igor Nový napsal:

    Než investice do bytů byhch volil spíš jiný druh nemovitostí, např garáže. Mnohem méně starostí s údržbou, apod.

  25. Dana napsal:

    Za mě – z vlastních zkušeností, investice do bytů je to nej, co člověk může udělat. A to i přes to, že jsou potíže s nájemníky, občas je byt prázdný, občas se do něj musí něco investovat, opravit. Měla jsem dva byty mimo Prahu, oba mi jednou nájemníci dost poničili, ale i přesto byly výnosy uspokojivé a pořizovací cenu garsonky v České Lípě i s náklady na opravy – včetně výměny okna a bojleru, a náklady spojené s měsíci, kdy byl byt prázdný, nebo 10000 co mi jedna nájemkyně nikdy neuhradila, jsem měla všechny investice do deseti let zpět. Je pravda, že je výhoda, když si člověk něco opraví sám a ne na všechno shání řemeslníky. Měsíční příjem sice není žádný zázrak, ale nevím, kde jinde by mi to někdo dal a na investice na finančních trzích stejně nemám odvahu. Je pravda, že s nájemníky to není vždy jednoduché, často se mi tam střídali, ale vždycky to za mě řešila realitka, většinou jsem tam ani nemusela jet. Když jedna nechtěla platit, ani se vystěhovat, tak ji zavolala právnička a ta ji tak vyděsila, že peníze vždy poslala. Navíc je fajn pocit, že člověk něco má a může to prodat, když by opravdu hodně potřeboval peníze. A je potřeba se na důchod nějak zajistit..Takže za mě, dobrý plán, také máme s přítelem v plánu v tom pokračovat…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>